大手仲介会社による囲い込みを無くす取り組みが本格化

kakoikomitoiukaori

国土交通省は今年2016年1月より、東日本不動産流通機構、中部圏不動産流通機構、近畿圏不動産流通機構、西日本不動産流通機構が運営しているレインズで囲い込みを無くすべく取引状況の登録、売主がレインズの登録状況を確認できる「売却依頼主専用確認画面」の導入を開始しました。

レインズは不動産業者間で日本全国の売り物件のほとんどが閲覧できるサイトで、不動産会社1社とのみ契約をした場合(専任媒介契約・専属専任媒介契約)には登録することが法律で定められています。

これにより業者はレインズで現在の取引状況を確認することができ、売主も自分の売却希望不動産が現在どのように登録されているかを確認できるようになりました。

このような機能が導入された裏には、悪質な「囲い込み」を無くすという目的があります。

 

 

不動産売買には両手仲介と片手仲介がある

 

不動産を売買する場合、買主、売主、不動産会社が1~2社がかかわる事になります。

売主は不動産を売却する人物、買主は不動産を購入する人物、不動産会社はその売買を仲介する会社のことを指します。

この不動産会社1~2社という表記を疑問に感じた方もいると思います。

 

不動産会社が1社の時というのは、不動産会社Aが売主から依頼を受け、買主を見つけ契約をする場合です。

不動産会社1社が売主、買主両方と握手しているような状態であり、これを両手仲介といいます。

このとき不動産会社Aは売主、買主双方から手数料を受け取ることができます。

 

これに対して不動産会社が2社の時は、売主から依頼を受け不動産会社Aがレインズに情報を登録し、その情報を見た不動産会社Bが買主を見つけ契約を行った場合です。

売主と買主がそれぞれ別の不動産会社と握手をしている状態であり、これを片手仲介といいます。

この場合不動産会社Aは売主から、不動産会社Bは買主から手数料を受け取ります。

 

不動産売買を仲介したときに受け取れる手数料は買主、売主からそれぞれ3%となります。

両手仲介は売主、買主両方から手数料を受け取れることになるので、片手仲介の手数料である3%の2倍である6%の手数料収入になります。

不動産会社も収益を得ないと経営を維持出来ないので、手数料を多く得られる両手仲介を目指します。

その為売主から依頼を受けた場合、自社で買主を探し出そうとするのは当然でしょう。

 

 

悪徳業者は両手仲介をする為に「囲い込み」をする

 

両手仲介そのものを悪だと語るところもありますが、両手仲介自体に違法性はありません。

売主からの依頼を受けた不動産会社が努力をして「レインズで情報を見つけて買主を探す不動産会社」よりも早く買主を見つけたのであれば、売主にとっても早く売却を成功させることが出来るのでメリットになります。

売主の「値下げなどをせず早く売却したい」という要望と、買主の「自分の希望に見合った物件を見つけたい」という要望を両方とも叶えている以上、両手仲介として双方から報酬を受け取る権利はあるでしょう。

しかし中にはこの両手仲介を成功させる為に、「囲い込み」という悪質な手段をとる不動産会社がいるのです。

 

囲い込みをする悪質な不動産会社は、レインズに登録した情報を元に問い合わせをする同業者に対して「既に契約進行中です」などと虚偽の報告をします。

虚偽の報告を受けた不動産会社は当然そこで諦めて別の物件を探してしまうので、悪質業者が依頼を受けた物件の買主を探すのは悪質業者のみとなります。

このような物件の買主自社以外が探せないようにしてしまうことを、囲い込みというのです。

 

レインズの登録が法律で義務付けられているのは、売却希望物件の情報を全国の不動産会社と共有し「早く」「適正な価格」で売却するためです。

しかし囲い込みによって不動産が隠されてしまうと、他の業者に依頼をした買主がその不動産と契約するチャンスが失われてしまいます。

悪質な不動産会社の営業の質が悪い場合買主を見つけることが出来ず、時間がかかってしまう上に売値を下げなければならなくなり適正な価格での売買が出来なくなってしまうのです。

 

囲い込みが行われると悪徳業者は両手仲介で高い報酬を受け取りその業者と契約した買主は安く不動産を入手できますが、本来であれば契約したかもしれない買主は機会損失してしまいます。

そして最も不利益をこうむるの被害者となるのは、売却に時間がかかった上に大切な不動産を安く買い叩かれてしまう「売主」なのです。

 

 

囲い込みは中小企業だけの話ではない!

 

こんな悪質な行動をするのは儲けが少しでも欲しい小さい業者でしょ?
私はCMで観るような大手不動産会社に依頼してるし大丈夫でしょ

と思う方もいるかもしれません。

そのような方も、そうは思っていない方にも驚愕の情報が流出しました。

それはこの囲い込みによる不正行為の実態です。

 

この情報は調査主が物件をピックアップし、「業者」と「一般客」の両方として調査対象企業に物件の空き情報を確認したものです。

最初は業者を装って調査対象の不動産会社に電話をします。

業者のふりをした調査主
レインズを見ているのですが、A(物件名)はございますか?

調査対象の不動産会社
申し訳ありません。Aは先日申し込みが入っております

その後調査主は一般客として、同じ業者に同じ物件の問い合わせをします。

買主をふりをした調査主
HPを見ているのですが、Aはまだ募集していますか?

調査対象の不動産会社
Aはまだ募集しております。内覧可能ですがいかがいたしますか?

同業者、買主として同じ不動産会社に同じ物件の問い合わせをして、同業者には「申込み済み」、買主には「募集中」と異なる回答をする場合囲い込みの物件であることが分かります。

 

この調査を行った結果がこちらになります。

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この調査では476件中囲い込みをされている可能性が非常に高い物件は50件あり、それら全てが大手企業のものでした。

中でも群を抜いているのが三井不動産リアルティ(三井のリハウス)であり、1/5以上の対象物件が囲い込みとなっていました。

 

このデータの信憑性を上げているのが主要各社の平均手数料率を表にしたこちらのデータです。

主要各社の平均手数料率(2013年度)
社名 取扱件数 平均手数料率(%)
三井不動産リアルティ 42,550 5.32%
住友不動産販売 35,455 5.33%
東急リバブル 19,435 4.39%
野村不動産グループ 7,437 3.64%
三井住友トラスト不動産 7,043 3.69%
大京グループ 6,840 4.87%
三菱UFJ不動産販売 5,949 3.40%
大成有楽不動産販売グループ 4,269 4.39%
みずほ信不動産販売 4,062 4.08%
住友林業ホームサービス 4,007 4.50%

 

こちらをみると囲い込みをしていたとされる企業の内、2社が5.3%を超えています。

この平均手数料率5.3%という数字は、仲介の90%近くが両手仲介であることを示しています。

このような囲い込みが頻発する現在の実態から、自民党は「中古住宅市場活性化に向けた提言-中古市場に流通革命を-」という提言で「「囲い込み」の解消に向けたレインズルールの抜本的改善」と盛り込み、今年1月よりレインズに取引状況の登録、売却依頼主専用確認画面を導入しました。

とはいえ政府が取り組みをしていたとしても、売主側が囲い込みをする業者に遭わない為の行動をおろそかにする事はできません。

 

 

囲い込みをする悪徳業者は「査定価格が高いことが多い」

 

ほとんどの人は不動産を売却するときに「どうせなら高く売りたい」と考えるでしょう。

その為囲い込みをする悪徳業者は、査定価格を高くして売主と契約を結ぼうとする傾向があります。

しかしその相場より高い価格で売却できることは稀で、大体の場合は相場より下がった価格で売買されることになります。

自分たちしかその物件の買主を探す業者はいないので高い査定価格で買主を見つけられたら儲けものとして適当に売り出し、時間がかかったら適正価格~相場より低い価格に値下げをして探そうとするのです。

 

不動産売買はリサイクルショップなどへの買取よりも、フリーマーケットに出向く、メルカリを活用するということに近いです。

リサイクルショップや中古車買取などは査定価格で業者が買い取ってくれますが、不動産売買は業者が査定した価格で買主が契約して購入します。

あなたがカバンを買おうとフリーマーケットに行ったときに、大体の店が似たようなカバンを3,000円で売っている中、6,000円で売られているカバンを購入しますか?

売主は高く売りたいと思うように、買主は「安く買いたい」と思うものですから、査定価格として適切なのは売主の「高く売りたい」と買主の「安く買いたい」が噛み合った適正価格です。

 

不動産の適正価格を知るのは大変ですが、手軽に行える方法として不動産一括査定サイトで複数の不動産会社にまとめて依頼する方法があります。

複数の業者に査定してもらえば、その平均から「自分が売却したい不動産がだいたいどれくらいの価値なのか」の目安を知ることが出来ます。

その目安よりも高い価格で売却したとしても、その価格で売却できることはほぼないでしょう。

適正価格で早く売却してくれる不動産会社を見つけるようにすることが、最終的に高い価格で売却することに繋がるのです。

 

囲い込みをする不動産会社が高い査定額を出す傾向にある以上、高い査定価格を出す不動産会社を警戒し囲い込みの被害を受けないように気をつけましょう。(囲い込み被害を受けない保証ではありません)

厳選不動産一括査定サイト一覧

 

 

(参考記事:①住宅新報第3447号第1部第2部 ②週刊ダイヤモンド「大手不動産が不正行為か流出する“爆弾データ”の衝撃」)

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