空き家の処分には障害が多い

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近年になって空き家問題がマスコミに取り上げられることが多くなるなど、空き家という存在が問題視されるようになり、対策として空家等対策の推進に関する特別措置法(以後空き家対策特別措置法)が施行されました。

 

何故空き家対策特別措置法が必要なのか?

 

平成27年5月26日に完全施行された空き家対策特別措置法ですが、そもそも何故このような法律が必要になったのでしょうか?

 

その背景としては、適切な管理の行われていない空き家などによる近隣住民への防災、衛生、景観等において深刻な影響があります。

 

空き家は適切な管理が行われていないと

・配水管の水が蒸発してしまう ⇒ 異臭・虫の発生

・空気の循環がない ⇒ カビの温床となる

・人が住んでいない ⇒ 不審者・害獣が住みつく、ゴミの投棄やラクガキ・窓ガラスの破損等の被害

といった衛生面・景観面の影響の他、住みついた不審者が空き家を拠点として空き巣等の犯罪を行ったり、火の不始末による火事などが発生する危険性もあり、防犯の視点に置いても近隣住民への悪い影響を発生させてしまいます。

 

このような近隣に迷惑となる空き家でも所有権のあるものではあるのでこれまでは国が対処することは出来ませんでしたが、空き家対策特別措置法が施行されることにより適切な管理のなされておらず「特定空き家」となった空き家の所有者に対して解体や修繕といった必要な措置を助言や指導する事で改善を求め、改善がなされない場合勧告、命令と段階を踏んだ上で、それでも改善がなされない場合には所有者負担による市町村の強制執行が可能となります。

 

空き家が処分し難い理由

 

ここで「管理するのが嫌なのであれば早く売却や解体でもすればいいじゃないか」と思う方もいるかもしれませんが、これらが出来ない理由もあるのです。

 

  • 空き家を解体しようとすると高額な解体費用がかかってしまう上に納税額が上がってしまう危険性がある。

 

空き家を解体しない原因のひとつとして挙げられるのが、住宅がある事により軽減される固定資産税の存在があります。

土地の固定資産税は住宅が建築されている事で1/6(200㎡までの部分、それ以上の部分は1/3)に減額されています。

住宅の固定資産税がなくなるとはいえ土地の地価が高い地域である場合は更地にする事で納税額が高くなってしまうこともあり、高額な解体費用を支払った結果納税額が上がってしまうことを嫌い解体せず空き家を放置する場合があります。

 

 

  • 現存する住宅を解体すると二度と家を建築できなくなってしまう危険性がある

 

建築基準法は昔と現在で異なる点があり、改正前の法律では建築する事が出来ても現在の法律では建築が出来ない土地があります。そのような土地に家が建築されている場合、その家を修繕・改築して残すことは可能ですが、一度解体して新たに新築することの出来ない「再建築不可物件」となってしまいます。

再建築不可物件は更地してしまうことで駐車場等の利用価値しかなくなってしまい、需要が無くなってしまうこともあるのです。

 

  • 売却を考える場合においても障害がある

 

住宅への愛着が売却の障害となる

 

高齢化社会が進んでいく中で、空き家となる理由に高齢な居住者が老人ホーム等の施設に移住すること、相続により子供が所有者となることが予測されますが、そのような場合に売却ができない理由となることが多いのは「実家への愛着」です。

 

高齢者が老人ホーム等に移住する場合、例え入居費用の捻出であっても長年住んでいた自宅を売却する事を渋ってしまうことで売却に踏み切れず、そのままとなってしまうことが多くあります。

 

また相続で実家を所有する事になった場合も同様に愛着により売却に踏み切れず、更には売却を提案する事で家族中に亀裂が出来てしまう事さえあります。

 

このような場合定期的に管理をしていたとしても老朽化が進み、管理が辛くなった・維持費用がこれ以上支払えなくなったといった事が起きてから売却に踏み込んでも需要がなく売却が出来ない・収支がつぐなわなく売却したことで余計な費用が出てきてしまう結果になってしまうこともあります。

 

 

そもそも中古住宅市場に需要が少ない

 

わが国において中古住宅市場そのものが浸透しておらず、中古住宅市場は全体の14.7%(平成25年)しか占めておらず、ほとんどが新築で家を購入しているのが現状です。

 

その為相続した住宅をそのまま売却しようとしても売却が出来ず、修繕・解体費用を捻出できずに売却を諦めそのままになってしまっているケースもあります。

 

 

 

このように空き家特別措置法は悪影響のある空き家から近隣住民を守る為に施行されましたが、そもそも空き家が放置される原因となっている事項に対する改善がなされなければ空き家の所有者への負担が増えるだけで根本的な解決にはなりません。

 

この空き家特別措置法と共に中古住宅市場の活性化等の空き家の処分をしやすくなる政策の両方が機能する事で、空き家問題の解決となります。

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