2022年以降は家が売れなくなるかも!? 都市の農地が一気に住宅に…

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現在不動産業界で懸念されている「2022年問題」というものをご存知でしょうか?
これは生産緑地制度により生産緑地となった土地の多くが2022年には宅地にすることができるので、宅地が激増し住宅が一気に増加することで現在の空き家問題が更に深刻化するのではないかというものです。

 

最近になって中古住宅市場も活性化してきていますが、現在でも中古より新築の方が需要が高いのが現実です。その為2022年に新築住宅が増えてしまえば、中古住宅の市場価格は大幅に下落することが予想できます。更にそれだけ下がっても需要が少なければ中々売れず、適正価格での販売が困難になる危険性が高くなるのです。

 

 

生産緑地制度とは

 

生産緑地制度は都市部に良好な都市環境を保全することを目的とした制度で、農林業が継続できる環境を持った500㎡以上の面積を持つ土地の内、将来的に緑地や公園に出来る土地であれば申請ができます。この生産緑地となるメリットは固定資産税の減税と相続税の猶予です。固定資産税は宅地の数百分の一にまで減税されるので、土地価格そのものが高い三大都市圏は宅地よりも税額が低くなっているとはいえ固定資産税が高額になります。

 

その為都市部で農業を続けている方は思い税負担に苦しみながら農業を続けるしかありませんでしたが、この生産緑地となる事で税負担が軽減されるようなるのです。相続税の猶予は、生産緑地の所有者が亡くなり遺贈、又は相続した場合に宅地に転用して宅地として高額の相続税を支払うか、引き続き生産緑地として「自身が」農業を続けることを約束し宅地での相続税額との差額は猶予してくれるというものです。そしてこの生産緑地の指定を受けた場合農地から宅地等に転用することは出来なくなり、その制限は所有者が亡くなるか、30年経過した場合に一定の流れを経て解除出来るようになります。

 

解除の為には最初に市町村に生産緑地の買い取りを申請し、市町村は自身で買い取るか、生産緑地として買い取りを斡旋し、三ヶ月間売却が出来なかった場合に生産緑地の指定が解除され、宅地などへの転用が可能となります。市町村や第三者が生産緑地を買い取るケースは稀であり、ほとんどのケースでは三ヶ月経過し生産緑地解除という事になります。三大都市圏でこの生産緑地制度での指定が行われるようになったのが1992年で、生産緑地を解除して宅地とすることが出来るようになるのが2022年であり、2022年問題と呼ばれています。

 

 

何故メリットのある生産緑地を解除すると考えられているのか

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固定資産税の減額、相続税の猶予というメリットのある生産緑地ですが、30年前と状況が変わり後継者問題で存続することが難しくなり自身の高齢化で後30年間農業を続けられなくなる場合などの事情で生産緑地を解除する方が続出すると考えられています。自身が死亡しても生産緑地として農業が続けることは選択できますしその時点での相続税の大半は猶予されるので負担は減少するでしょう。

 

しかしこの相続税の猶予ですが、ただその金額の支払いを待ってもらっているのではなく、年間3.6%利子が付いているのです。地方の一般的な農地であれば相続してから20年間農業を継続すれば免除になるのですが、生産緑地に指定されているとこの20年間の期限が無くなり、例え若いときに相続して60年以上農業を続けていたとしても相続税の免除はされない上、長く続ければ続けるほど利子が高額になり農業から離れられなくなります。

 

例えば30代で生産緑地を相続し、30年間農業を営んだとします。60代となり後継者を見つけることが出来ずこれ以上続けられないとなった時に生産緑地を解除しようとすると、これまで猶予していた相続税が利子付きでのしかかってきます。もしも生産緑地としての相続税と宅地としての相続税が5,000万円だったとして、30年間頑張って農業を続けた結果その時に支払わなければならない相続税は利息3.6%が30年間なので1億円を上回ってしまいます。

 

実際に現在生産緑地に登録して相続があった結果、この利子付き相続税を支払うことができず辞めたくとも辞められないという理由で農業を継続している農家は少なくありません。生産緑地であっても特例として特別養護老人ホーム(特養)を運営する社会福祉法人に対してであれば50年の定期借家契約で貸すことはできます。
つまり現制度のままの場合6年後に生産緑地の所有者は

 

  • このまま農業を続けるかその土地に特養を建てるか

 

  • 生産緑地を解除し宅地にし、売却するか土地活用と節税目的でアパート、マンションを建てる

 

という選択肢を提示されます。
自分がいつ死ぬか分からない、このまま農業を続けられるかわからない、後継者がいない等の不安を感じる所有者の多くは宅地にする選択を選ぶでしょう。

 

 

2022年に生産緑地の多くが宅地となった場合中古住宅は安くしても売りにくくなる

 

以上の経緯で生産緑地が宅地となった場合、売却すれば購入した側は建物を建てるでしょうし、所有し土地活用となった場合にも現実的な方法はアパート・マンションを建てることとなります。その場合ただ出さえ民泊制度を活発化させ、特定空き家に関する特別措置法が施行されるほどに悪化している空き家問題が更なる供給過多にみまわれ深刻化します。

 

元々日本は他国と異なり中古住宅市場は住宅全体の14.7%(平成25年)しか占めておらず、それ以外は新築住宅となります。そんな中で新築を建てられる土地が市場に流れる事になるので、中古住宅市場に影響がないと楽観視出来る人は居ないでしょう。

 

2022年問題を重くみた政府は農業を続けるのが所有者本人ではなく他の農家に貸せるようにしたり等の生産緑地制度の改正を検討しているようですが、改正されたことで2022年問題が全て無くなるとも考え難いでしょう。2022年以降に空き家を売ろうと試みる場合、今の相場よりも下落しているということは覚悟しておかなければなりません。

 

 

この2022年問題をチャンスと捉える声も

 

2022年以降に不動産売却をしなければならなくなる人には憂鬱な2022年問題ですが、これを好機とみる声もあります。それは資産組み変えの観点で2022年問題をみた場合です。30年間の制約があるので、生産緑地の流出は2022年より前であれば所有者が亡くならない限り出来ません。つまりそれ以前であれば相場の下落は最小限に抑えられているという事になります。

 

その時点で保有する不動産を売却し、2022年以降の相場が下落した状態で不動産を購入すれば、より良い不動産に資産を組み変えることが出来る可能性があります。当然「確実に成功する!」という訳ではありませんが、相続した空き家を売却し2022年以降に東京都の住宅を購入、その後埼玉千葉神奈川などの東京都周辺にある自宅を売却するといったことで、現在の相場よりも安く東京都に自宅を所持できる可能性があるのです。

 

 

まとめ

 

  • 2022年以降、都市部の農地の多くが宅地となることが予想される

 

  • 宅地となり住宅が増えると、空き家問題が深刻化する

 

  • 住宅の供給過多が深刻化するので中古住宅市場に大きな影響が予想される

 

  • 2022年以降は中古住宅の相場が大幅に下がり売れなくなるかもしれない

 

  • この問題を利用すれば不動産を高く売って安く買えるかも

 

いかがでしょうか。

空き家は売却に手間取ったり思い入れで売却を躊躇していると劣化して売却が困難になりますが、2022年以降は例え適切な対処をしている、相続がおきたばかりで劣化していない住宅であっても安くしても買い叩いてもらえない可能性が出てきます。

その為現時点で売却出来る物件がある場合にあまり手間取っていると売りたいと願っても売ることが出来ず劣化し、特定空き家として認定され取り壊し費用とその後の更地としての高額な固定資産税を払わなければならなくなる可能性もあります。

2022年というタイムリミットが迫ってきている以上、自宅を複数の業者に査定してもらうなどしてより多くの専門家からの意見を聞き手早く適正価格で売却する必要性が出てきているのです。

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